Момент покупки
При покупке - налогов нет.
Но есть госпошлина.
Когда вы покупаете объект на торгах - вы не получаете доход, а тратите деньги. Поэтому НДФЛ при покупке не возникает. Но есть обязательные платежи.
Госпошлина Росреестра
С 2025 года: 0,02% от кадастровой стоимости для физлиц, минимум 0,02% от цены сделки, максимум 500 000 ₽. Для большинства квартир - от 2 000 до 20 000 ₽.
ФЗ-218 · НК РФ ст. 333.33
Налог на имущество
После регистрации права вы платите ежегодный налог на имущество (0,1–2% от кадастровой стоимости в зависимости от типа и региона). Начисляется с момента регистрации.
НК РФ гл. 32
НДС - не применяется
НДС при торгах по банкротству не применяется и не учитывается. Это подтверждено налоговой практикой и письмами Минфина.
НК РФ ст. 149 п.3
Налоговый вычет при покупке
Если покупаете жильё как физлицо - можете получить вычет до 260 000 ₽ (13% от 2 млн ₽). Но только если право не использовано ранее.
НК РФ ст. 220
При перепродаже - НДФЛ
Продаёте раньше минимального срока?
Платите налог.
НДФЛ возникает только при продаже объекта - и только если вы владели им меньше минимального срока. Это главное что нужно понять.
📊 Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года
Пример А: Квартира куплена за 2,1 млн - продана за 4,4 млн. Владение 1,5 года.
Доход от продажи4 400 000 ₽
Расходы на покупку (торги)2 100 000 ₽
Налогооблагаемая база2 300 000 ₽
До 2,4 млн: 13%299 000 ₽
Итого НДФЛ к уплате299 000 ₽
Чистая прибыль после налога+2 001 000 ₽
Пример Б: BMW X5 куплен за 1,65 млн - продан за 2,9 млн. Владение 3 месяца.
Доход от продажи авто2 900 000 ₽
Расходы на покупку1 650 000 ₽
База: 1 250 000 ₽ (до 2,4 млн → 13%)
НДФЛ162 500 ₽
Чистая прибыль+1 087 500 ₽
Тип объекта
Срок для 0% налога
Ставка до срока
Закон
Квартира (единственное жильё)3 года13/15%ст. 217.1 НК
Квартира (не единственное)5 лет13/15%ст. 217.1 НК
Автомобиль3 года13/15%ст. 217 НК
Коммерческая недвижимость5 лет13/15%ст. 217.1 НК
Земельный участок с домом3–5 лет13/15%ст. 217.1 НК
⚠️ С 2025 года прогрессивная шкала: 13% - на базу до 2,4 млн ₽, 15% - на превышение. Ставка применяется к сумме ВСЕХ доходов за год, а не к каждому объекту отдельно. Продали квартиру и авто в одном году - считается совокупно.
Законные способы снизить налог
Заплатить меньше - законно.
Налог можно уменьшить несколькими способами. Важно применять их правильно и с документами.
1
«Доходы минус расходы» - самый выгодный способ
НДФЛ считается не с полной цены продажи, а с разницы: цена продажи минус цена покупки (торги). Сохраняйте договор КП с торгов - это ваш главный документ расходов.
НК РФ ст. 220 п.2 пп.2
2
Фиксированный вычет 1 млн ₽ (для недвижимости) или 250 000 ₽ (для авто)
Если не можете подтвердить расходы - применяете фиксированный вычет. Нельзя применять одновременно с «доходы-расходы». Выбирайте что выгоднее.
НК РФ ст. 220 п.2 пп.1
3
Продержать объект минимальный срок владения
Квартира как единственное жильё - 3 года. Авто - 3 года. После этого срока продажа без налога. Для инвестора сдача в аренду + продажа через 3 года = оптимальная стратегия.
ст. 217.1 НК РФ
4
Зачесть вычет на покупку жилья (260 000 ₽)
Если ранее не использовали имущественный вычет при покупке жилья - можете зачесть его против НДФЛ с продажи, если купля и продажа в одном году. Экономия до 260 000 ₽.
НК РФ ст. 220 п.1 пп.3
5
ИП на УСН 6% или «доходы-расходы» вместо 13/15% НДФЛ
Если вы систематически перепродаёте объекты - ФНС может признать деятельность предпринимательской. Открытие ИП с ОКВЭД 68.10 и УСН даёт ставку 6–15% вместо 13–15%. Но есть нюансы - не для жилья.
НК РФ гл. 26.2 · ОКВЭД 68.10
Не хотите разбираться сами?
Я помогу купить объект правильно - а налоговый вопрос закрыть с нужным специалистом.